—— 文章转自【中国基金报记者 吴君】

5月底，首批9只公募REITs产品跑步进入发售阶段，作为市场全新的基金投资产品，备受关注。

这些基金包括：华安张江光大园REIT、沪杭甬杭徽REIT、富国首创水务封闭式REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯仓库REIT、红土创新盐田港REIT、首钢绿能、平安广交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园。

基金君最近采访了多位专业人士，从我们投资者的角度，探讨公募REITs是否值得买？怎么买？投资收益如何？投资过程中需要注意哪些风险？海外公募REITs发展有哪些经验可供参考？

公募REITs可作为投资者资产配置一部分

中国基金报：首批9只公募REITs近期将发售，作为普通投资者，有哪些方式可以参与投资？是否值得投资？

上海证券基金评价研究中心分析师姚慧：对于普通投资者来说，公募REITs提供了以较低门槛参与不动产市场投资的机会。同时，上市的REITs份额可以在交易所交易，具有较好的流动性；公募REITs具备强制分红制度，从9只拟发行产品已经公布基金招募说明书来看，预计现金流分派率为4%-12%；根据公募REITs在其他国家的发展经验，公募REITs长期收益较稳定。过去三十年，美国REITs的年化回报率达到12%左右，和标普500指数收益率不相上下；因其投资标的的特殊性，同股票和债券的相关性较低，在资产组合中适当加入公募REITs，可以降低组合波动，提升风险收益比，帮助投资者实现更多元化的配置。因此，我们认为公募REITs确实值得普通投资者配置一些。

公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回。募集期内，普通投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，按照向网下投资者询价确定的价格认购，认购方式与现行LOF基金认购方式一致，在首次认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。公募REIT上市交易之后，投资者可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式参与二级市场交易。

好买基金研究中心总监曾令华：公募REITｓ首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。作为普通投资者，也是有机会参与到首批公募REITs的投资中来，在网下投资者询价结束后通过各销售机构以询价确定的认购价格认购，包括场内和场外两种认购方式。

其中，场外将通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式办理公开发售。通过场内认购的基金份额登记在证券登记系统投资人的场内证券账户下，通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下。公募REITs具有股债的双重特性，风险收益特征也介于两者之间，比较适合收益要求不高、能承受一定波动的投资者。

盈米基金研究院研究员周禹农：首批公募基础设施REITs将于近期正式开售，在网下询价结束后普通投资者可以通过场内和场外两种方式进行认购。随着银行理财产品净值化以及信托非标转标，普通投资者需要改变过往投资观念，通过大类资产配置实现长期可持续收益。公募REITs一方面可以盘活国内基础设施存量资产，使得投资者得以享有优质基础设施项目的长期收益；另一方面根据过往海外经验显示，REITs与股债的相关性较低通过资产配置可以帮助投资者显著降低长期波动。

基煜研究：我们认为公募REITs基金的投资价值十分值得关注，REITs收益分配比率较为稳定，是除股票、债券、地产、现金外的另一种较好的可投资资产，在个人或机构资产组合中具有分散风险的作用。短期来看，可作为A股市场处于震荡阶段的较好的投资选择，中长期看，无论对个人还是机构，REITs基金都是整个投资组合中十分有效的资产补充。

在参与方式上，公募REITｓ首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格公开发售，包括场内和场外两种认购方式。

预计现金流分派率为4%-12%  公募REITs收益率介于股债基金

中国基金报：公募REITs主要赚取哪部分收益？跟股债基金相比，目前来看收益水平大概是怎么样的？

姚慧：公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。对普通投资者而言，主要赚取每年分红及二级市场上基金价格的变动。截至2021年5月20日,近三年债券型、混合型和股票型基金的平均年化收益为4.88%、18.22%、16.64%，从9只拟发行产品已经公布基金招募说明书看，预计现金流分派率为4%-12%；从美国市场的过去经验来看，过去三十年，美国REITs的年化回报率达到12%左右。其收益水平将高于债券型基金，不及混合型和股票型基金。

曾令华：公募REITs具有股债的双重属性，所以投资者收益也主要来源于两部分，一部分是期间的分红收益，一部分是基金份额的价值增长收益。

收益方面，根据发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，其中明确了项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%，考虑到首批公募REITs项目的优质性，预计收益水平在年化4-10%之间。

周禹农：基础设施REITs基金的收益主要源自项目经营以及资本增值带来的资本利得，根据试点基金以及底层资产回报来看绝对收益在股债之间，具有较好的投资性价比。

以鹏华前海万科REITs为例，自2015年7月成立至今年化收益6.13%，管理期业绩持续跑赢纯债型基金并在2015年和2018年等权益市场大幅回调之际实现稳定收益。根据北京大学光华管理学院REITs课题组2021年最新调研结果显示，在大宗交易市场中商务园区和物流仓储项目的资本化率在4.5%-6%之间，目前上市银行的派息率为4.30%，而十年国开的到期收益率为3.48%。

综合来看公募基础设施REITs由于每年强制分红的规定与国内权益类资产相比有着持续稳定的分红率，与固收类资产相比可以享有资产增值的弹性且项目信用风险相对可控，弥补了国内资本市场中等风险产品的供给匮乏。

基煜研究：公募REITs本质上是通过公募基金持有基础设施资产，并获取基础设施资产的投资收益，主要分为较为稳定的现金流收益和资本利得收益。

从国际上REITs产品的实际表现来看，其收益分配比率较为稳定，具有波动小、抗通胀、可分散投资等特点，整体长期风险收益特征高于货基和债基，低于股票及偏股型基金。结合首批公募REITs的招募说明书来看，张江光大园REIT的预测项目报酬率为4.5%，沪杭甬高速REIT测算全周期IRR不低于6%，但最终投资者收益也需结合基金费率、发行价格、上市后价格、对应资产基本面情况等因素综合考虑。

投资者需了解底层资产后投资

中国基金报：公募REITs有稳定的高分红比例，也可以参与二级市场交易，您在投资上有哪些建议？

姚慧：从资产配置角度来看，公募REITs具有低风险、稳收益的优点，比较适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者。然而，公募REITs作为交易性产品，仍然可能面临价格波动、项目运营、税收政策调整等风险，从而影响其收益。投资者仍然需要结合自身预期收益和风险承受能力有选择的投资。

曾令华：与债券相比，公募REITs的每年的派息额并不确定，没有一个固定的票面利率，同时存在一定的波动风险，风险要高于债券。但是和股票相比，公募REITs则具有波动小，派息频率稳定的特点，公募REITs收益分配每年至少一次，同时收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的 90%，风险要比股票低。对于普通投资者可考虑作为股票、债券资产的一种补充。

周禹农：REITs具有稳定的高分红比例适合长期持有，也可以参与二级市场的交易价差进行短期博弈。然而根据现有规定普通投资者持有比例不超过24%，银行保险等机构投资者或以配置为主，公募REITs上市后的实际流动性可能并不支持大量短线交易，有待未来进一步观察。此外由于基础设施项目的特殊性，像高速公路以及污水处理等项目估值可能会随着运营年限逐年降低甚至趋于零，不了解底层资产的实质而仅根据价格走势进行交易并不可取，优选基础设施项目并长期持有可以帮助投资者实现稳定的回报。

美国REITs跑赢美股 避免双重收税等经验值得借鉴

中国基金报：国外REITs基金发展多年表现很好，过去20年收益跑赢美股，为什么收益那么高？有哪些经验可以借鉴？

基煜研究：美国REITs起源于1960年，发展时间长，在经历多次改革后，整体较为成熟。根据Nareit数据，截至2021年3月，美国REITs的总市值约1.35万亿美元，居世界首位。将近1.45亿美国人（约43％的美国家庭）直接或通过共同基金、ETF等方式间接持有REITs份额。2008年出台《REITs投资和多样化法案》，允许REITs进行多元化物业投资，进一步分散风险。产品方面，投资领域至基建、林场、医疗保健等非传统领域。

我国REITs未来随着产品发展，在深化金融供给侧结构性改革、盘活存量资产、降低债务杠杆、促进储蓄投资转化和完善多层次资本市场等方面具有重大意义。

上海证券基金评价研究中心分析师孙桂平：国外REITs收益较高的原因在于：1）美国REITs创新性不减，基础物业类型不断丰富，尤其是高收益的基础资产类型不断扩充进来，例如基础设施、数据中心等REITs规模迅速增加，整体提升了REITs的收益率；2）REITs发展更加专业化，当前美国多元化REITs规模占比不到4%，REITs专业化倾向有利于更好地提升REITs 某类型物业管理水平，为投资者带来更多收益。

其部分经验值得借鉴：1）REITs市场是循序发展的，由于REITs涉及到税收和法律等多方面的制度建设，涉及面很广，从美国REITs发展历史来看，也经历了规则不断修订和完善的过程；2）REIT的税法安排至关重要，美国REITs成立之初就是为了避免双重收税（即REITs层面面临的企业所得税和投资者层面因为REITs分红面临的个人所得税问题，而满足一定要求的REITs可以不交企业所得税），提升了产品竞争力；3）保持投资者的多样性，放开企业年金、养老金、险资和公积金等长期资金投向REITs市场，使得REITs保持良好流动性，有利于长远健康发展。还可以通过采取措施吸引海外投资者进入中国REITs市场；4）开放式发展，使得REITs做大做强，允许REITs进行负债经营和股权再融资，将方便REITs购入优质物业，发挥规模优势和专业优势，做大做强REITs。

曾令华：我国的首批公募REITs是基础设施类型，比如高速公路、生物发电厂等，而目前国外的公募REITs的底层资产中，大多以商业地产为主，整体收益较高。国内的公募REITs目标是盘活我们的存量基础设施资产，目前国内的存量基础设施金额高达百万亿，如果能有1%的存量盘活，即代表着基础设施公募REITs是一个万亿级别的市场，未来公募REITs的底层资产是否会向商业地产开放尚不能确定，所以目前国外的公募REITs发展对于国内有着一定的借鉴意义，但是总体来说借鉴意义并不大。

税收方面，目前还没有公募REITs的税收办法出台，而一直以来，公募REITs的税收问题也都是大家高度关注的点。税收问题的复杂点在于对于不同情形有着不同的变化，大体而言，公募REIT的架构为“公募基金—资管计划—项目公司”，三层架构则不可避免的存在着多重征税的问题。目前美国会给予REIT特殊待遇，避免REIT层面和投资者层面的重复征税。国内的公募REITs税收规则尚不太明确。但当前公募REIT已经箭在弦上，税收问题预计相对友好，重复征税可能性不大。

周禹农：海外市场来看以全球REITs规模最大的美国为例，在过去20年间公募REITs快速发展收益跑赢美股，而在美国REITs的不同资产类别中基础设施和工业物业近八年收益领跑。纵观美国REITs的发展历史可以发现在2020年之前美国REITs市场也曾一度表现不佳，近20年随着规模增加与流动性提升，投资者也给予REITs更高的估值从而形成良性循环。我们可以看到海外市场REITs发展也并非一帆风顺，投资者需要时间来提高产品认知而监管也需要探索配套政策。目前国内REITs正处于试点摸索阶段，可以适当借鉴海外经验完善REITs税制。

关注底层资产运营、市场流动性等风险

中国基金报：投资公募REITs过程中要关注哪些条款和内容？需要注意哪些风险？

孙桂平：投资者需要更关注基础设置物业的类型和运营情况，与基础设施相关的政策情况，二级市场的交易价格，尤其是未来现金流情况，关系到REITs是否能稳定持续分红，以及分红率的高低。虽然REITs具有很多优势，但投资者仍需要关注REITs市场价格波动风险以及市场流动性风险。

曾令华：公募REITs最重要的是其底层资产，资产的价值决定了其派息额度和二级市场交易价格，所以底层资产的市场价值非常重要，按照监管规则规定，基金管理人每年至少聘请评估机构对基础设施资产进行1次评估，资产的估值价格是需要重点关注的内容。其次需要关心的是底层资产最近三年的现金流情况，经营现金流对资产估值具有锚定作用，将影响REITs产品定价和派息能力。条款方面，可以着重关注公募REITs的固定费率和浮动费率、认购门槛、不同认购金额对应的认购费率等。

不可否认的是，基础设施公募REITs也是具有一定风险的，如底层资产是高速公路，则有可能受到疫情导致的车流量下降的影响，产业园区则有可能受到产业升级导致的出租率波动的影响。按照交易所发布的相关办法，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制，公募REITs的存续期间较长，如果市场环境基本面随着时间的推移发生变化，公募REITs的本金波动是值得关注的风险。

周禹农：根据目前首批REITs基金已披露的招募说明书来看，不同产品的条款和内容存在差异目前并未统一标准。对于普通投资者，我们建议其重点了解基金的存续期以及资本化率，此外不同产品固定及浮动管理费率的条款差异较大也会影响投资者的实际持有体验，在投资过程中要对项目的流动性风险、产业政策以及集中投资风险保持警惕。